代理词

尊敬的审判长、审判员：

上海市****律师事务所接受某某房地产开发有限公司的委托，指派我担任魏某（案号644）、张某（案号647）、杨某某（案号651）、刘某某（案号652）、马某某（案号656）等诉****自治区乡镇企业建筑公司（以下简称乡*公司）、某某房地产开发有限公司（以下简称**公司）、李某某的确认合同无效纠纷一案中**公司的诉讼代理人。今天依法出庭，维护被告**公司的合法权益。

本案经过2012年11月1日一天的庭审调查、质证，双方针对原告是否有对二被告提出合同无效之诉的诉讼主体资格、原告持有的合同是否应依法予以保护以及二被告之间的合同是否无效等相关问题进行了质证、辩论。现就上述问题，发表如下代理意见，恳请合议庭充分考虑，并采纳：

一、原告不是本案适格的诉讼主体，其诉讼主张应当予以裁定驳回

原告以其与乡*公司名义签订的售房协议，意图证明原告对该房屋享有合法权利，从而否定二被告之间签订的房屋买卖合同。就此，本代理人认为，原告有合法诉权必须基于原告所签订的售房协议是一个合法有效的合同，受到法律保护的合同。但本案中，根据庭审质证可见，原告所签订的售房协议不受法律保护。理由如下：

1、原告刘某某等人提供的售房协议存在以下问题：

第一，合同甲方没盖章，无法判断所售房屋是出于甲方公司意志，还是出于某些个人的个人意志；

第二，该售房协议上记载的签约时间记载为2001年5月19日，庭审中原告及其证人都向法庭陈述，当时房子所在地还是一片工地或空地，而诉状中更是表明所售房协议上的甲方即本案被告乡*公司是2002年才承建该房屋。换句话说，明年才开始承接项目、建造房屋，今年就开始卖房，拿什么来卖房呢？先不说是有无图纸，就是项目是不是一定能到手都还不确定就开始卖房，而原告就敢于买这样一个凭空想象的房子，凭日常经验都可以判断，该售房协议属于虚假证据。

第三，售房协议中约定950元每平方米，假设该售房协议真实且签订于2001年，则该售房协议告诉我们2001年罗山商城6号楼房屋的售价是每平方米950元，但李某某提供的其他证据中显示，2003年、2004年李某某与乡*公司之间约定对6号楼房屋售价仅为500元。2001年至2003、2004年，这三四年期间房价是在不断上涨的过程，2001年还是空地的时候就敢于以950元每平米进行销售，但2004年却以现房销售，售价仅为500元。这样的价格与日常生活经验不符。实际上也印证了本代理人的观点，即该售房协议是一份虚假证据。

第四，对于售房而言，最重要的莫过于单价和面积。但这样一份售房协议中没有丝毫提及面积。到底原告拿着这份协议买了多少平方米的房屋，协议中无法体现。

第五，售房协议的乙方是刘某某，只在签约代表栏签署了刘某某和张某二人的名义，但售房协议的乙方不包括张某，也不包括马某某、魏某、杨某某。原告至今也没有提供任何证据证明合同相对方知道该售房协议对张某、马某某、魏某、杨某某，具有约束力。作为张某等四位原告，其起诉的主体资格又是从何而来呢？

第六，假设售房协议确有其事，该协议中记载要结算，总价为40万元，应付款20万元，但迄今为止，原告没有提供任何结算的依据，256,730元何时支付，付给谁？后续是否需要付款？如何确定最终面积等等，原告提供的证据均无法体现。

第七，系争房地产办理权属登记的时间是2003年10月。原告称2001年就已经签订了售房协议，如果该售房协议真实有效，则原告应当根据相关法律规定在合理期限内主张办理办产权登记。根据最高法院法释（2003）第7号[1]的司法解释，办理产权证的合理期限为1年，刘某某等原告至今未曾提供任何证据证明原告曾向乡*公司主张要求办理产权登记。根据本案相关事实可知，因乡*公司施工期间的债务纠纷、乡*公司与兴*公司之间的纠纷，红**法院早在2005年就已经审理与此相关的诉讼，且同年该房屋已经由红**法院、*#市中级法院进行查封，张贴公告。原告对其权利如此漠视，在长达十一年的时间里，没有乡*公司主张权利，也没有通过诉讼解决系争房屋的问题，也足以反映该售房协议的真实性不足以认定。

需要注意的是，庭审中乡*公司对于原告购房的所谓事实并不知情。对于售房协议的签订也表示不知情。对此，原告称，签署售房协议的甲方陈某某是乡*公司当时的法定代表人，故此，原告有理由相信乡*公司知道该协议的存在。但，被告乡*公司答辩称，该协议没有加盖乡*公司公章，而原告及李某某也声称要求乡*公司盖章，因公章没在所以没有加盖公章。其实也表明，乡*公司对此未予追认、认可。理由是：法定代表人的行为并不都是法人行为。原告及李某某都知道法定代表人的行为不能完全代表公司，法定代表人签字的行为已经超过权限，所以才要去法人盖章。但法人没盖章，就说明法人没有认可或没有追认。根据合同法第50条[2]，法人没有追认，该售房协议对法人（被告乡*公司）不发生法律效力，没有约束力。

2、原告提供收款收据，意图证明原告履行了售房协议中约定的付款义务。但遗憾的是，原告的证明目的不能实现：原告提供收据的收款方看不出与本案合同有关，原告提供的收款单据有的收款单据体现的是工程款、材料款，有的就仅仅是李某某和张某某个人的签字。庭审中，李某某向法庭陈述，张某某是李某某自己请来为李某某做账的财务人员，不是乡*公司的财务人员。那么，原告是向李某某履行付款义务，不是向乡*公司履行付款义务。

3、本案售房协议的合同标的物是房屋，不是一般商品。根据1995年1月1日施行的中华人民共和国城市房地产管理法[3]和其他相关法律法规的规定，转让房屋必须经过房地产登记。且该法规定，未依法登记领取权属证书[4]的房地产不得转让。假设本案售房协议是真实的合同，则根据当时城市房地产管理法之规定，该房屋、土地未取得权属登记，其转让行为和合同也不受法律保护。

4、假设售房协议真实有效，则原告基于售房协议所取得的只能是对于转让房屋的合同权利，而不是物权。作为一个合法受让房屋的权利人，应当知道，房地产登记才能让原告的合同权利转化为物权。最高人民法院（法发〔1996〕２号文[5]）第27条[6]规定，原告也无权主张二被告订立的合同无效。

5、原告基于其所谓的售房协议，办理产权登记

原告不适格，（1）刘某某、张某与陈**  李某某签署的合同不是合法有效的合同

（1）       没有证据证明刘某某、张某向房产权利人履行付款义务  （3）合同未登记，不产生物权效力，原告无权对二被告之间合同作出任何评价，也无权提出主张，主张受时效限制，不是适格主体

原告合同是否有效

（2）      

（3）       刘某某、张某名义，但马某某、魏某、杨某某名义，如果合同权利义务转让，须征另一方同意

（4）       合同合法性：房产不得转让，未依法领取；未办理产权过户，不产生物权效力

代理词：

（2）       一，

二，假设售房协议具有买卖房屋的合同性质，签于2001年，应适用最高院司法解释，售房合同也不足以推翻二被告合同效力

二、二被告签订的合同合法有效，且已经办理过户手续，应当依法予以保护

三、原告和第三人李某某的观点不能成立

首先，2007年原告出具的合同   合同法，房地产

（3）       买卖房屋要办产证、变更登记，城市管理法  合理规定  90日内  司法解释

（4）       权属有争议，司法查封，不能转让

卖方是无处分权人，正#公司，合同法51条

原告是与无处分权人签订的合同

应当知道房子是谁的，    如何证明善意

五原告：五原告只认为房产是张宁飞，另又认为       

存在产权不清晰  显然事实   换句话说在五原告，这里也知道权属存在争议

原告与无处分权人正#公司就存在权属争议，已被司法查封的房屋    买卖合同   本就属于无效合同，不受法律保护，不是适格原告，无权主张

第二，兴*公司与乡*公司公司之间的纠纷自2003年签订买断协议，至2005年引发纠纷，之间反反复复，那是两公司之间争议。

4.没有任何证据证明五原告与  李李某某签订合同时通知了兴*公司，或者通知马秀容，   五原告   是以兴*公司收取物业费来证明兴*公司知道原告买受行为，进而认为马*荣知道买受行为缺乏依据       1.罗山商城是由几届商户组成  交付物业费也是根据红寺宝  收取对象是产权人、使用人，不是仅限于产权人。2.马*荣个人接受委托办理**产权，作为法定代表人身份显然应当知道的是兴*公司与李李某某     买断协议的事实，即  李李某某无权将房屋转让   也应当知道6号楼查封事实   有理由相信  李李某某不会出售房屋  也有理由相信没有人会在查封期间买房。   3.乡*公司都不知道6号楼房屋合同事宜，**公司也不可能知道

第三，二被告之间是正当买卖行为，签署合同办理产权登记，取得物权，受法律保护

第四，  宝宁出示的证据表明  李李某某明知无权出售，擅自为之，订合同收取款项，是  李李某某侵犯了原告的合法权益，其个人应承担法律责任，包括民事、经济责任，甚至是刑事责任。

查封未公示原告，不对抗第三人，是对法律的曲解和误解，物权登记（包括产权、司法限制）绝对效力足以对抗原告。

总之，1. 原告不是适格主体；2. 原告主张二被告恶意串通损害其利益已具备合同法52条无效情形，应认定合同无效的主张缺乏证据支持和事实依据。

答辩

1.       **公司是来自****的房开企业，对本地情况不     购买房屋时，房屋刚刚解封，乡*公司出售时保证房屋无抵押、出售的情形，并保证按时交付房屋，所以以评估价作价成交并过户。

2.       本案应诉后，公司委托指派本人进行庭前调查方知，乡*公司2003年10月取得产权，2003年10月下旬开始抵押借款，持续至2005年，因涉讼红**法院2005年7月21日对该房采取查封，同年*#中院查封，查封持续至2012年8月2日，由*#中院裁定解封。

3.       因查封，调查中方了解到*#兴*公司与本案有关，也向其了解，该公司给了一份￥￥高院49号判决书，判决书中认定2003年底兴*公司买断土地房屋并与  李李某某等施工队结算，应理解  李某某对系争房产的情况非常了解。本案争议我们觉得很奇怪，怀疑其中有违法犯罪行为。

4.       对本案的看法：原告诉请无依据。

三，原告认为合同无效依据是恶意串通，但原告须举证证明串通行为，且存在主观恶意，现并无证据证明

1、请法庭注意一下事实：马某某收据中包括租金，个原告也表态说他们原告是在租用系争房屋，后向  李某某购买房屋，使用房屋不代表就是产权人，就是买受人

2、办理产证的合理期限

3、使用权问题

以上意见，恳请审判长充分考虑并采纳。

 ****房地产开发有限公司

代理人：上海市****律师事务所

          *****  律师

      二零一二年八月二十一日